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7,50%-PREOS-Wandel-Anleihe 19/24 als "durchschnittlich attraktiv" eingeschätzt - Anleihenews
15.02.23 12:00
KFM Deutsche Mittelstand AG
Düsseldorf (www.anleihencheck.de) - In ihrem aktuellen Barometer zu der 7,50%-Wandel-Anleihe (ISIN DE000A254NA6 / WKN A254NA) der PREOS Global Office Real Estate & Technologie AG mit Laufzeit bis 2024 kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick" (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.
Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen(1)
Branche: Immobilien
Kerngeschäft: Asset-Manager für Büroimmobilien
Marktgebiet: Deutschland
Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:
Die Emittentin firmiere seit dem 15.09.2020 als PREOS Global Office Real Estate & Technology AG (nachfolgend bezeichnet als PREOS AG oder Emittentin). Hauptaktionär mit 92,0% sei die Muttergesellschaft publity AG, die restlichen 8,0% lägen im Streubesitz. Der Börsengang der Emittentin sei in 2018 gewesen. Die Emittentin sei an 48 Gesellschaften beteiligt.
Über die Emittentin und ihre Tochtergesellschaften würden seit Ende 2018 Immobilien erworben und in eigenem Bestand gehalten.
Durch den geplanten Einstieg eines neuen Mehrheitsaktionärs bei der Emittentin, dürfte sich das Konzern-Organigramm verändern. Eine Beteiligunsgesellschaft, bestehend aus einer Luxemburger Investment-gesellschaft mit eigenem Investorenkonsortium etablierter europäischer Versicherungen, solle als neuer Großaktionär in die PREOS AG einsteigen.
Die Muttergesellschaft der Emittentin sei die publity AG (Börsengang in 2015). Deren Aktien lägen zu 48% bei der TO Holding GmbH (Private Finanzierungsgesellschaft des Konzerngründers Thomas Olek), zu 39% bei der PBL Capital GmbH (Beteiligungsgesellschaft, Geschäftsführung Thomas Olek und Dr. Peter Decker) und zu 13% in Free Float. Größter Aktionär der publity AG sei demnach der ehemalige CEO Thomas Olek. Der Sitz der Gesellschaft sei in Frankfurt am Main, während das operative Geschäft im Wesentlichen in Leipzig abgewickelt werde. Die publity AG sei an 54 Gesellschaften beteiligt.
Mitarbeiter: 4 (Emittentin), 20 (publity AG)
Unternehmenssitz: Frankfurt am Main
Gründung/Historie:
In 2018 sei der Grundstein für den Konzern in seiner heutigen Struktur gelegt worden. Die ursprüngliche Gesellschaft sei umfirmiert und auf Immobilien neu ausgerichtet worden.
In 2019 sei die Emittentin Teil der 1999 gegründeten publity-Gruppe geworden. Dabei sei das gruppeneigene Immobiliengeschäft auf die Emittentin und deren Tochter-/Enkelgesellschaften ausgelagert & erweitert worden.
In 2020 sei die Strategie geschärft worden, da die Digitalisierung der Immobilienbranche eine immer größere Rolle spiele. Es sei eine Umfirmierung in PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, die Verlegung des Unternehmenssitzes von Leipzig nach Frankfurt am Main und die Fokussierung der Geschäftstätigkeit auf den Erwerb hochpreisiger Premium-Büroimmobilien in Top-Lagen erfolgt. Der CEO und publity-Großaktionär Thomas Olek habe seine Tätigkeit als Vorstandsvorsitzender beendet, sei aber Berater und Groß-Aktionär der Emittentin geblieben.
Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:
Die publity-Gruppe sei fokussiert auf (hochwertige) Gewerbeimmobilien in Deutschland - mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien in 1A-Lagen. Ihr Geschäft sei geprägt durch einen sehr hohen Digitalisierungsgrad im Immobilienmanagement, ein gut ausgebautes Netzwerk und langjährige strategische Partnerschaften am Markt - auch international.
Die Emittentin fungiere als Management-Holding ihrer Unternehmensgruppe, sei ein aktiver Immobilieninvestor und halte die Immobilienbestände der publity-Gruppe. Die Gesellschaft sei davon abhängig, rechtzeitig optimale Finanzierungsmittel organisieren zu können und darauf angewiesen, aus ihrem Bestand ausreichend Liquidität zu generieren, um die Zinsen & Tilgung der bestehenden Finanzierungen aufzubringen.
Die publity AG sei auf einen (günstigen) Einkauf, das Management (ESG-konforme/technische Aufwertung, Erhöhung der Vermietungsquoten, Optimierung der Mietverträge) und die Verwertung/den Verkauf von Immobilien fokussiert. Das Geschäftmodell basiere auf den beiden Säulen Asset-Management (für hochwertige Büroimmobilien in zentralen Innenstadtlagen) und Immobilieninvestitionen (Fokus auf Büroimmobilien an A-Standorten). Es solle zukünftig auf europäische Top-Metropolen ausgeweitet werden.
Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:
Die Mitbewerber der publity-Gruppe seien vor allem die auf dem Immobilientransaktionsmarkt in Deutschland tätigen Investoren. Zudem stehe die publity AG im Wettbewerb zu Vermietern von Gewerbeimmobilien und anderen Asset-Managern. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien stehe die publity-Gruppe mit denselben Marktteilnehmern im Wettbewerb.
Ihre Wettbewerbsstärke sehe die Gruppe in ihrem excellenten Marktzugang. Dadurch gelinge es in Off-Market-Deals, attraktive Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu günstigen Preisen zu erwerben. Durch technische Aufrüstung, Reduzierung des Leerstands und Optimierung der Mietverträge werte sie die Immobilien auf. Bei Veräußerungen könnten so attraktive Renditen erwirtschaftet werden. Publity profitiere von den langjährigen Erfahrungen am Markt, dem erprobten Management & Team sowie ihren standartisierten Ankaufsprozessen.
Digitalisierung sehe die publity seit vielen Jahren als sehr wichtig an. Das eigenentwickelte Research-Tool (umfasse 9.500 vollständig digitalisierte Objekte des deutschen Immobilienmarktes) ermögliche publity eine führende Rolle am deutschen Büroimmobilienmarkt und sei die Basis ihres Erfolgs. Im Rahmen der geplanten Internationalisierung solle das Tool um Büroimmobilien in europäischen Top-Metropolen erweitert werden.
Strategie:
Der Fokus der publity-Gruppe liege auf dem Ausbau des Bestandsportfolios mit hochwertigen Büroimmobilien in wirtschaftlich starken Regionen. Dabei konzentriere sie sich bisher auf deutsche Metropolen und die Verteilung von Umsatzerlösen auf mehrere Geschäftsbereiche (Emittentin: Objektgrößen über 50.000 TEUR; GORE German Office Real Estate AG: Objektgrößen bis 25.000 TEUR).
Die Emittentin sei bisher "nur" auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig. Der Anlagefokus sei primär auf den Erwerb hochpreisiger Premium-Büroimmobilien in Top-Lagen deutscher (Frankfurt, München) und zukünftig auch europäischer (Finanz-) Metropolen gerichtet. Das Assetmanagement erfolge über die publity AG. Die Emittentin setze auf ein flexibles/skalierbares Immobilienmanagementmodell und verspreche sich hieraus gezielte, wertsteigernde Entwicklungsmaßnahmen. Zukünftig solle das Portfolio deutlich vergrößert, die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien verlängert und Chancen für profiable Verkäufe genutzt werden.
Die Strategie der publity AG sei vor allem darauf ausgerichtet, ihren Immobilienbestand weiter zu festigen bzw. auszubauen und ihren Investitionsschwerpunkt im deutschen (Gewerbe)Immobilienmarkt zu setzen.
Kunden: Unterschiedlichste Branchen, Käufer/Investoren (Family Offices, Fonds, AG/REITs, Banken)
Lieferanten: Verkäufer von Gewerbeimmobilien
Entwicklung bis einschließlich 2021
Wegen den zuvor genannten zahlreichen gesellschaftsrechtlichen Veränderungen seien die Jahresabschlüsse der Gesellschaften nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. Die Emittentin erstelle seit Jahren Konzernabschlüsse nach HGB (in 2018 und 2019 seien zusätzlich Konzernabschlüsse nach IFRS erstellt worden). Die Ergebnisse (EBITDA, EBIT, EAT) hätten sich in den letzten Jahren relativ gleich entwickelt. In 2020 seien sonstige betriebliche Erträge (89.878 TEUR) aus der Einbringung der PREOS Immobilien GmbH in die GORE German Office Real Estate AG ausgewiesen worden, die hauptsächlich zu einem sehr hohen Ergebnis geführt hätten. Zudem seien erstmals ganzjährig Zinsaufwendungen für die Ende 2019 begebene Anleihe entstanden. In 2021 habe eine außerplanmäßige Abschreibung (23.007 TEUR) wegen voraussichtlich dauerhafter Wertminderung auf die Anteile an der GORE German Office Real Estate AG vorgenommen werden müssen. Insgesamt sei ein Ergebnis von -24.477 TEUR ausgewiesen worden.
In der publity AG sei in 2019 das Ergebnis nach Steuern signifikant durch die Einbringung der Tochtergesellschaft publity Investor GmbH beeinflusst gewesen. In 2020 habe es einen deutlichen Umsatzrückgang gegeben, der an geringeren variablen Einnahmen aus dem Asset-Management aufgrund coronabedingt erschwerter Bedingungen gelegen habe. In 2021 sei der Umsatz durch höhere variable Einnahmen aus dem Asset-Management im Zusammenhang mit einer Finders-Fee wieder deutlich gestiegen. Aus einem Umsatz von 28.753 TEUR sei ein Jahresfehlbetrag von -15.428 TEUR generiert worden, was vor allem an einem Sondereffekt (marktbedingte Abwertungen des Finanzanlagevermögens) gelegen habe.
Entwicklung 2022 und Ausblick der Emittentin
Die PREOS AG habe im ersten Halbjahr ihre Neuausrichtung forciert und ihre Bestandshaltung gefestigt. In diesem Zeitraum sei die Immobilienbranche von herausfordernden Entwicklungen (Ukranine-Krieg, stark steigende Energie-/Rohstoffpreise & Zinsen) geprägt gewesen. Um den Einstieg des luxemburgischen Beteiligungsvehikels eines Versicherungskonzerns als neuen Mehrheitsaktionär zu ermöglichen, seien wichtige Schritte umgesetzt worden.
Auf der außerordentlichen Hauptversammlung im Juni habe eine Sachkapitalerhöhung durchgeführt werden können, durch die sich das Grundkapital von 113.468 TEUR auf 200.583 TEUR erhöht habe. Durch den neuen Mehrheitsaktionärs und die damit verbundene strategischen Neuausrichtung (mit Fokus auf nachhaltigen und bestens ausgestatteten Büroimmobilien in europäischen Metropolen) erhoffe sich die PREOS einen erheblichen Ausbau ihres Immobilienportfolios und eine Forcierung ihres internationalen Wachstums.
Per 30.06. sei aus einem Umsatz (49 TEUR), Erträgen aus Wertpapieren/Ausleihungen des Finanzanlagevermögens (5.369 TEUR) und sonstigen Zinsen/Erträgen (1.963 TEUR) ein Ergebnis nach Steuern von -30 TEUR generiert worden. Die Passivseite der Bilanz habe vor allem aus Eigenapital (418.006 TEUR, 60%) und Anleihen (262.097 TEUR) bestanden, die Aktivseite vor allem aus Finanzanlagen (644.496 TEUR). Der Cashbestand habe bei 436 TEUR gelegen.
Im zweiten Halbjahr seien zwei Bestandsimmobilien als erste Büroobjekte in Deutschland mit einer Shore-Gold-Zertifizierung ausgezeichnet worden und es hätten zwei namhafte Mietverträge (Cisco Systems, Continental) in der Bestandsimmobilie LES3 in Eschborn bei Frankfurt verlängert werden können. Für das Gesamtjahr 2022 habe die PREOS eine Fortführung des positiven Trends im operativen Geschäft erwartet. Sie gehe von einem Umsatz moderat unter dem Vorjahresniveau, einem EBIT von 11 - 15 Mio. und einem EAT von ca. 6 - 10 Mio. Euro aus.
Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating(2)
Der Nachhaltigkeitsbeitrag der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG werde als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. PREOS Global Office Real Estate & Technology AG erziele keine Umsätze mit Produkten/Dienstleistungen, die eine direkte positive Wirkung auf Nachhaltigkeit hätten. Im Unternehmen würden keine bzw. nur geringe Ansätze für eine Berücksichtigung von ESG-Aspekten existieren.
Wandelanleihe: Bis zu 300 Mio. EUR mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. und einer Laufzeit bis 2024(3)
ISIN DE000A254NA6 / WKN A254NA
5-jährige Laufzeit: Vom 09.12.2019 bis 09.12.2024
Zinskupon: 7,50% p.a.
Volumen: Bis zu 300 Mio. EUR
Stückelung: 1.000 EUR je Teil-Schuldverschreibung
Handelsplatz/Marktsegment: Open Market Segment der Börse Frankfurt
Zinstermine: Jährlich am 09.12.
Kündigungsmöglichkeiten seitens des Emittenten: Die Emittentin sei berechtigt, die Schuldverschreibungen unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 und höchstens 60 Tagen ab dem 09.12.2022 zu kündigen, falls an 20 der 30 Börsenhandelstagen nach dem 09.12.2022 der Kurs 140% des Nennwertes übersteige. Im Falle einer Kündigung habe die Emittentin die Schuldverschreibungen an dem Rückzahlungstag zum aufgezinsten Rückzahlungsbetrag zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen.
Kündigungsmöglichkeiten seitens des Gläubigers, Covenants: Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit seitens der Anleihegläubiger bestehe im Falle der nicht Zahlung von Kapital, Zinsen oder einer anderen Zahlung auf die Schuldverschreibung innerhalb von 30 Tagen nach dem betreffenden Fälligkeitstag zu 100% des Nennwertes, sowie bei Drittverzug. In den Anleihebedingungen sei eine Negativerklärung verankert.
Rang und Besicherung: Die Wandelschuldverschreibung sei nicht nachrangig und unbesichert, Senior Unsecured.
Verwendungszweck: Die Netto-Emissionserlöse aus der Wandelschuldverschreibung sollten primär zum Ausbau des Immobilienportfolios und somit zur Umsetzung der Geschäftsstrategie und der Erreichung der strategischen Ziele Verwendung finden.
Besondere Merkmale:
Die Anleihe sei nach deutschem Recht begeben. Die Wandlungszeiträume seien jeweils binnen der ersten zehn Tage nach der Hauptversammlung sowie nach der Veröffentlichung des Halbjahresabschlusses in den Jahren 2021, 2022, 2023 und 2024 festgelegt. Die Anleihe werde am Endfälligkeitstag zu 105% des Nennwerts zurückgezahlt, sofern sie zuvor nicht gewandelt oder zurückgezahlt worden sei. Die Emittentin gewähre jedem Anleihegläubiger das Recht ("Wandlungsrecht"), an jedem Geschäftstag während eines jeden Wandlungszeitraums jede Teil-Schuldverschreibung ganz, nicht jedoch teilweise, zum Wandlungspreis in Aktien zu wandeln.
Der Wandlungspreis je Aktie ("Wandlungspreis") betrage aktuell 6,25 EUR. Das Wandlungsverhältnis ("Wandlungsverhältnis") errechne sich durch Division des Nennbetrags einer Teil-Schuldverschreibung durch den am Ausübungstag geltenden Wandlungspreis; das Wandlungsverhältnis betrage aktuell 1:159,9335.
Fazit und persönliche Meinung der Analysten: "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)"
Das Geschäftsmodell überzeuge durch eine klare strategische Ausrichtung und mit ihrer Datenbank über ein "greifbares" Alleinstellungsmerkmal. Die Corona-Krise habe die Arbeitswelt und -formen weitreichend verändert und beeinflusst, vor allem bei Büroarbeit. Auch in Frankfurt am Main würden wegen Stellenabbau bei Großbanken, jedoch stabiler oder sogar leichter steigender Kapazitäten bei Auslandsbanken und häufigerem Homeoffice insgesamt spürbar weniger Büroflächen gebraucht. Ob Büronutzer weniger Fläche benötigen würden, weil sich das Arbeiten im Homeoffice durchsetze, sei noch nicht abschließend geklärt.
Insgesamt deute aktuell wenig daraufhin, dass der deutsche Büromarkt unattraktiv werde. Büros in Bestlagen und in modernen neuen Gebäuden würden besonders gefragt bleiben. Dies auch wegen dem Fachkräftemangel, denn gefragte Arbeitskräfte ziehe es eher an attraktive Standorte und in Büros mit modernen Zuschnitten.
Die Expansion auf europäische Standorte beurteilen wir als nachvollziehbar und richtig, auch um die Abhängigkeit von dem Standort Deutschland zu reduzieren, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. Vor diesem Hintergrund bleibe die wirtschaftliche Entwicklung der Unternehmen abzuwarten, erscheine aber gesichert und zukunftsfähig.
In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 79,293% p.a. (auf Kursbasis von 40,50% am 14.02.2023 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 09.12.2024) wird die 7,50%-PREOS Global Office Real Estate & Technologie AG-Anleihe 19/24 als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.
(1) Quellen: veröffentlichte Geschäftsberichte, Website der Emittentin und der Muttergesellschaft, Pressemitteilungen
(2) Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänze das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermögliche einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfülle nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und dürfe als solche/s nicht verwendet werden.
(3) Quelle: veröffentlichte Anleihebedingungen vom 15.06.2021 und Pressemitteilung von Oktober 2021 (15.02.2023/alc/n/a)
Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen(1)
Kerngeschäft: Asset-Manager für Büroimmobilien
Marktgebiet: Deutschland
Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle:
Die Emittentin firmiere seit dem 15.09.2020 als PREOS Global Office Real Estate & Technology AG (nachfolgend bezeichnet als PREOS AG oder Emittentin). Hauptaktionär mit 92,0% sei die Muttergesellschaft publity AG, die restlichen 8,0% lägen im Streubesitz. Der Börsengang der Emittentin sei in 2018 gewesen. Die Emittentin sei an 48 Gesellschaften beteiligt.
Über die Emittentin und ihre Tochtergesellschaften würden seit Ende 2018 Immobilien erworben und in eigenem Bestand gehalten.
Durch den geplanten Einstieg eines neuen Mehrheitsaktionärs bei der Emittentin, dürfte sich das Konzern-Organigramm verändern. Eine Beteiligunsgesellschaft, bestehend aus einer Luxemburger Investment-gesellschaft mit eigenem Investorenkonsortium etablierter europäischer Versicherungen, solle als neuer Großaktionär in die PREOS AG einsteigen.
Die Muttergesellschaft der Emittentin sei die publity AG (Börsengang in 2015). Deren Aktien lägen zu 48% bei der TO Holding GmbH (Private Finanzierungsgesellschaft des Konzerngründers Thomas Olek), zu 39% bei der PBL Capital GmbH (Beteiligungsgesellschaft, Geschäftsführung Thomas Olek und Dr. Peter Decker) und zu 13% in Free Float. Größter Aktionär der publity AG sei demnach der ehemalige CEO Thomas Olek. Der Sitz der Gesellschaft sei in Frankfurt am Main, während das operative Geschäft im Wesentlichen in Leipzig abgewickelt werde. Die publity AG sei an 54 Gesellschaften beteiligt.
Mitarbeiter: 4 (Emittentin), 20 (publity AG)
Unternehmenssitz: Frankfurt am Main
Gründung/Historie:
In 2018 sei der Grundstein für den Konzern in seiner heutigen Struktur gelegt worden. Die ursprüngliche Gesellschaft sei umfirmiert und auf Immobilien neu ausgerichtet worden.
In 2019 sei die Emittentin Teil der 1999 gegründeten publity-Gruppe geworden. Dabei sei das gruppeneigene Immobiliengeschäft auf die Emittentin und deren Tochter-/Enkelgesellschaften ausgelagert & erweitert worden.
In 2020 sei die Strategie geschärft worden, da die Digitalisierung der Immobilienbranche eine immer größere Rolle spiele. Es sei eine Umfirmierung in PREOS Global Office Real Estate & Technology AG, die Verlegung des Unternehmenssitzes von Leipzig nach Frankfurt am Main und die Fokussierung der Geschäftstätigkeit auf den Erwerb hochpreisiger Premium-Büroimmobilien in Top-Lagen erfolgt. Der CEO und publity-Großaktionär Thomas Olek habe seine Tätigkeit als Vorstandsvorsitzender beendet, sei aber Berater und Groß-Aktionär der Emittentin geblieben.
Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen:
Die publity-Gruppe sei fokussiert auf (hochwertige) Gewerbeimmobilien in Deutschland - mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien in 1A-Lagen. Ihr Geschäft sei geprägt durch einen sehr hohen Digitalisierungsgrad im Immobilienmanagement, ein gut ausgebautes Netzwerk und langjährige strategische Partnerschaften am Markt - auch international.
Die Emittentin fungiere als Management-Holding ihrer Unternehmensgruppe, sei ein aktiver Immobilieninvestor und halte die Immobilienbestände der publity-Gruppe. Die Gesellschaft sei davon abhängig, rechtzeitig optimale Finanzierungsmittel organisieren zu können und darauf angewiesen, aus ihrem Bestand ausreichend Liquidität zu generieren, um die Zinsen & Tilgung der bestehenden Finanzierungen aufzubringen.
Die publity AG sei auf einen (günstigen) Einkauf, das Management (ESG-konforme/technische Aufwertung, Erhöhung der Vermietungsquoten, Optimierung der Mietverträge) und die Verwertung/den Verkauf von Immobilien fokussiert. Das Geschäftmodell basiere auf den beiden Säulen Asset-Management (für hochwertige Büroimmobilien in zentralen Innenstadtlagen) und Immobilieninvestitionen (Fokus auf Büroimmobilien an A-Standorten). Es solle zukünftig auf europäische Top-Metropolen ausgeweitet werden.
Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit:
Die Mitbewerber der publity-Gruppe seien vor allem die auf dem Immobilientransaktionsmarkt in Deutschland tätigen Investoren. Zudem stehe die publity AG im Wettbewerb zu Vermietern von Gewerbeimmobilien und anderen Asset-Managern. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien stehe die publity-Gruppe mit denselben Marktteilnehmern im Wettbewerb.
Ihre Wettbewerbsstärke sehe die Gruppe in ihrem excellenten Marktzugang. Dadurch gelinge es in Off-Market-Deals, attraktive Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu günstigen Preisen zu erwerben. Durch technische Aufrüstung, Reduzierung des Leerstands und Optimierung der Mietverträge werte sie die Immobilien auf. Bei Veräußerungen könnten so attraktive Renditen erwirtschaftet werden. Publity profitiere von den langjährigen Erfahrungen am Markt, dem erprobten Management & Team sowie ihren standartisierten Ankaufsprozessen.
Digitalisierung sehe die publity seit vielen Jahren als sehr wichtig an. Das eigenentwickelte Research-Tool (umfasse 9.500 vollständig digitalisierte Objekte des deutschen Immobilienmarktes) ermögliche publity eine führende Rolle am deutschen Büroimmobilienmarkt und sei die Basis ihres Erfolgs. Im Rahmen der geplanten Internationalisierung solle das Tool um Büroimmobilien in europäischen Top-Metropolen erweitert werden.
Strategie:
Der Fokus der publity-Gruppe liege auf dem Ausbau des Bestandsportfolios mit hochwertigen Büroimmobilien in wirtschaftlich starken Regionen. Dabei konzentriere sie sich bisher auf deutsche Metropolen und die Verteilung von Umsatzerlösen auf mehrere Geschäftsbereiche (Emittentin: Objektgrößen über 50.000 TEUR; GORE German Office Real Estate AG: Objektgrößen bis 25.000 TEUR).
Die Emittentin sei bisher "nur" auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig. Der Anlagefokus sei primär auf den Erwerb hochpreisiger Premium-Büroimmobilien in Top-Lagen deutscher (Frankfurt, München) und zukünftig auch europäischer (Finanz-) Metropolen gerichtet. Das Assetmanagement erfolge über die publity AG. Die Emittentin setze auf ein flexibles/skalierbares Immobilienmanagementmodell und verspreche sich hieraus gezielte, wertsteigernde Entwicklungsmaßnahmen. Zukünftig solle das Portfolio deutlich vergrößert, die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien verlängert und Chancen für profiable Verkäufe genutzt werden.
Kunden: Unterschiedlichste Branchen, Käufer/Investoren (Family Offices, Fonds, AG/REITs, Banken)
Lieferanten: Verkäufer von Gewerbeimmobilien
Entwicklung bis einschließlich 2021
Wegen den zuvor genannten zahlreichen gesellschaftsrechtlichen Veränderungen seien die Jahresabschlüsse der Gesellschaften nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. Die Emittentin erstelle seit Jahren Konzernabschlüsse nach HGB (in 2018 und 2019 seien zusätzlich Konzernabschlüsse nach IFRS erstellt worden). Die Ergebnisse (EBITDA, EBIT, EAT) hätten sich in den letzten Jahren relativ gleich entwickelt. In 2020 seien sonstige betriebliche Erträge (89.878 TEUR) aus der Einbringung der PREOS Immobilien GmbH in die GORE German Office Real Estate AG ausgewiesen worden, die hauptsächlich zu einem sehr hohen Ergebnis geführt hätten. Zudem seien erstmals ganzjährig Zinsaufwendungen für die Ende 2019 begebene Anleihe entstanden. In 2021 habe eine außerplanmäßige Abschreibung (23.007 TEUR) wegen voraussichtlich dauerhafter Wertminderung auf die Anteile an der GORE German Office Real Estate AG vorgenommen werden müssen. Insgesamt sei ein Ergebnis von -24.477 TEUR ausgewiesen worden.
In der publity AG sei in 2019 das Ergebnis nach Steuern signifikant durch die Einbringung der Tochtergesellschaft publity Investor GmbH beeinflusst gewesen. In 2020 habe es einen deutlichen Umsatzrückgang gegeben, der an geringeren variablen Einnahmen aus dem Asset-Management aufgrund coronabedingt erschwerter Bedingungen gelegen habe. In 2021 sei der Umsatz durch höhere variable Einnahmen aus dem Asset-Management im Zusammenhang mit einer Finders-Fee wieder deutlich gestiegen. Aus einem Umsatz von 28.753 TEUR sei ein Jahresfehlbetrag von -15.428 TEUR generiert worden, was vor allem an einem Sondereffekt (marktbedingte Abwertungen des Finanzanlagevermögens) gelegen habe.
Entwicklung 2022 und Ausblick der Emittentin
Die PREOS AG habe im ersten Halbjahr ihre Neuausrichtung forciert und ihre Bestandshaltung gefestigt. In diesem Zeitraum sei die Immobilienbranche von herausfordernden Entwicklungen (Ukranine-Krieg, stark steigende Energie-/Rohstoffpreise & Zinsen) geprägt gewesen. Um den Einstieg des luxemburgischen Beteiligungsvehikels eines Versicherungskonzerns als neuen Mehrheitsaktionär zu ermöglichen, seien wichtige Schritte umgesetzt worden.
Auf der außerordentlichen Hauptversammlung im Juni habe eine Sachkapitalerhöhung durchgeführt werden können, durch die sich das Grundkapital von 113.468 TEUR auf 200.583 TEUR erhöht habe. Durch den neuen Mehrheitsaktionärs und die damit verbundene strategischen Neuausrichtung (mit Fokus auf nachhaltigen und bestens ausgestatteten Büroimmobilien in europäischen Metropolen) erhoffe sich die PREOS einen erheblichen Ausbau ihres Immobilienportfolios und eine Forcierung ihres internationalen Wachstums.
Per 30.06. sei aus einem Umsatz (49 TEUR), Erträgen aus Wertpapieren/Ausleihungen des Finanzanlagevermögens (5.369 TEUR) und sonstigen Zinsen/Erträgen (1.963 TEUR) ein Ergebnis nach Steuern von -30 TEUR generiert worden. Die Passivseite der Bilanz habe vor allem aus Eigenapital (418.006 TEUR, 60%) und Anleihen (262.097 TEUR) bestanden, die Aktivseite vor allem aus Finanzanlagen (644.496 TEUR). Der Cashbestand habe bei 436 TEUR gelegen.
Im zweiten Halbjahr seien zwei Bestandsimmobilien als erste Büroobjekte in Deutschland mit einer Shore-Gold-Zertifizierung ausgezeichnet worden und es hätten zwei namhafte Mietverträge (Cisco Systems, Continental) in der Bestandsimmobilie LES3 in Eschborn bei Frankfurt verlängert werden können. Für das Gesamtjahr 2022 habe die PREOS eine Fortführung des positiven Trends im operativen Geschäft erwartet. Sie gehe von einem Umsatz moderat unter dem Vorjahresniveau, einem EBIT von 11 - 15 Mio. und einem EAT von ca. 6 - 10 Mio. Euro aus.
Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating(2)
Der Nachhaltigkeitsbeitrag der PREOS Global Office Real Estate & Technology AG werde als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstoße nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. PREOS Global Office Real Estate & Technology AG erziele keine Umsätze mit Produkten/Dienstleistungen, die eine direkte positive Wirkung auf Nachhaltigkeit hätten. Im Unternehmen würden keine bzw. nur geringe Ansätze für eine Berücksichtigung von ESG-Aspekten existieren.
Wandelanleihe: Bis zu 300 Mio. EUR mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. und einer Laufzeit bis 2024(3)
ISIN DE000A254NA6 / WKN A254NA
5-jährige Laufzeit: Vom 09.12.2019 bis 09.12.2024
Zinskupon: 7,50% p.a.
Volumen: Bis zu 300 Mio. EUR
Stückelung: 1.000 EUR je Teil-Schuldverschreibung
Handelsplatz/Marktsegment: Open Market Segment der Börse Frankfurt
Zinstermine: Jährlich am 09.12.
Kündigungsmöglichkeiten seitens des Emittenten: Die Emittentin sei berechtigt, die Schuldverschreibungen unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 und höchstens 60 Tagen ab dem 09.12.2022 zu kündigen, falls an 20 der 30 Börsenhandelstagen nach dem 09.12.2022 der Kurs 140% des Nennwertes übersteige. Im Falle einer Kündigung habe die Emittentin die Schuldverschreibungen an dem Rückzahlungstag zum aufgezinsten Rückzahlungsbetrag zuzüglich aufgelaufener Zinsen zurückzuzahlen.
Kündigungsmöglichkeiten seitens des Gläubigers, Covenants: Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit seitens der Anleihegläubiger bestehe im Falle der nicht Zahlung von Kapital, Zinsen oder einer anderen Zahlung auf die Schuldverschreibung innerhalb von 30 Tagen nach dem betreffenden Fälligkeitstag zu 100% des Nennwertes, sowie bei Drittverzug. In den Anleihebedingungen sei eine Negativerklärung verankert.
Rang und Besicherung: Die Wandelschuldverschreibung sei nicht nachrangig und unbesichert, Senior Unsecured.
Verwendungszweck: Die Netto-Emissionserlöse aus der Wandelschuldverschreibung sollten primär zum Ausbau des Immobilienportfolios und somit zur Umsetzung der Geschäftsstrategie und der Erreichung der strategischen Ziele Verwendung finden.
Besondere Merkmale:
Die Anleihe sei nach deutschem Recht begeben. Die Wandlungszeiträume seien jeweils binnen der ersten zehn Tage nach der Hauptversammlung sowie nach der Veröffentlichung des Halbjahresabschlusses in den Jahren 2021, 2022, 2023 und 2024 festgelegt. Die Anleihe werde am Endfälligkeitstag zu 105% des Nennwerts zurückgezahlt, sofern sie zuvor nicht gewandelt oder zurückgezahlt worden sei. Die Emittentin gewähre jedem Anleihegläubiger das Recht ("Wandlungsrecht"), an jedem Geschäftstag während eines jeden Wandlungszeitraums jede Teil-Schuldverschreibung ganz, nicht jedoch teilweise, zum Wandlungspreis in Aktien zu wandeln.
Der Wandlungspreis je Aktie ("Wandlungspreis") betrage aktuell 6,25 EUR. Das Wandlungsverhältnis ("Wandlungsverhältnis") errechne sich durch Division des Nennbetrags einer Teil-Schuldverschreibung durch den am Ausübungstag geltenden Wandlungspreis; das Wandlungsverhältnis betrage aktuell 1:159,9335.
Fazit und persönliche Meinung der Analysten: "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)"
Das Geschäftsmodell überzeuge durch eine klare strategische Ausrichtung und mit ihrer Datenbank über ein "greifbares" Alleinstellungsmerkmal. Die Corona-Krise habe die Arbeitswelt und -formen weitreichend verändert und beeinflusst, vor allem bei Büroarbeit. Auch in Frankfurt am Main würden wegen Stellenabbau bei Großbanken, jedoch stabiler oder sogar leichter steigender Kapazitäten bei Auslandsbanken und häufigerem Homeoffice insgesamt spürbar weniger Büroflächen gebraucht. Ob Büronutzer weniger Fläche benötigen würden, weil sich das Arbeiten im Homeoffice durchsetze, sei noch nicht abschließend geklärt.
Insgesamt deute aktuell wenig daraufhin, dass der deutsche Büromarkt unattraktiv werde. Büros in Bestlagen und in modernen neuen Gebäuden würden besonders gefragt bleiben. Dies auch wegen dem Fachkräftemangel, denn gefragte Arbeitskräfte ziehe es eher an attraktive Standorte und in Büros mit modernen Zuschnitten.
Die Expansion auf europäische Standorte beurteilen wir als nachvollziehbar und richtig, auch um die Abhängigkeit von dem Standort Deutschland zu reduzieren, so die KFM Deutsche Mittelstand AG. Vor diesem Hintergrund bleibe die wirtschaftliche Entwicklung der Unternehmen abzuwarten, erscheine aber gesichert und zukunftsfähig.
In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 79,293% p.a. (auf Kursbasis von 40,50% am 14.02.2023 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 09.12.2024) wird die 7,50%-PREOS Global Office Real Estate & Technologie AG-Anleihe 19/24 als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet, so die KFM Deutsche Mittelstand AG.
(1) Quellen: veröffentlichte Geschäftsberichte, Website der Emittentin und der Muttergesellschaft, Pressemitteilungen
(2) Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänze das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermögliche einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfülle nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und dürfe als solche/s nicht verwendet werden.
(3) Quelle: veröffentlichte Anleihebedingungen vom 15.06.2021 und Pressemitteilung von Oktober 2021 (15.02.2023/alc/n/a)
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