Na budowę Galerii Północnej firma deweloperska Globe Trade Centre wzięła aż 200 mln euro kredytu z Banku Pekao. Centrum handlowe już zarabia, ale spłata tak dużego kredytu nie będzie prosta, jeśli złoty dalej będzie się osłabiał. Zyski GTC spadły w pierwszym kwartale.
Galeria Północna to największa obecnie inwestycja w portfelu Globe Trade Centre. Na ten cel zaciągnęła 200 mln euro kredytu w Banku Pekao, co na koniec marca dało w przeliczeniu 836 mln zł kredytu krótkoterminowego i 21 mln zł długoterminowego. To 17 proc. z łącznie ponad 5 mld zł, jakie spółka ma do spłacenia z tytułu wszystkich pożyczek na łącznie 28 nieruchomości handlowe i biurowe.
GTC razem z raportem kwartalnym podała pierwsze informacje o tym, jakie wyniki osiąga położone na warszawskim Tarchominie centrum handlowe. Są pozytywne, choć chwilowo nie zwalają z nóg.
W pierwszych trzech miesiącach roku dzięki ukończeniu i wynajęciu budynków FortyOne III w Belgradzie oraz Galerii Północnej GTC oba te budynki wypracowały 24,5 mln zł przychodów z najmu. Miesięcznie daje to nieco ponad 8 mln zł.
Z racji tego, że belgradzka inwestycja kosztowała siedmiokrotnie mniej niż Galeria Północna można z grubsza oszacować, że dała jedną ósmą z wspomnianych 8 mln zł przychodów. Na Galerię Północną zostaje więc około 7 mln zł miesięcznie, czyli 84 mln zł rocznie.
Przy 200 mln euro kredytu, jeśli kredyt oprocentowany jest na średniej rynkowej 2,7 proc. i wzięty na przykład na 8 lat, to kwota do spłaty wyniesie około 32 mln zł rocznie, czyli można powiedzieć, że inwestycja już daje spore zyski, choć przez dwa lata budowy przynosiła same koszty. Gorzej, że złoty osłabił się względem euro w ostatnim miesiącu o 2,3 proc., co podniesie koszt o około 20 mln zł rocznie. Do tego dochodzą jeszcze koszty utrzymania galerii.
Oprócz wyżej wymienionych inwestycji GTC kupiła budynki Cascade Office i Belgrade Business Centre, które wygenerowały 6,1 mln zł przychodów z najmu w pierwszym kwartale.
„W efekcie przyjętej strategii , która zakładała koncentracje działalności inwestycyjnej wyłącznie w stolicach krajów z wyłączeniem Polski, nastąpiła sprzedaży galerii handlowych Galleria Stara Zagora i Galleria Burgas oraz rozpoczęcie inwestycji w Sofii w projekt, który uzyska wyższą stopę zwrotu. Na skutek sprzedaży, przychody z wynajmu tych dwóch budynków w okresie trzech miesięcy zakończonym 31 marca 2018 r. spadły o 8,9 mln zł” - podała spółka.
Spadek zysków
Globe Trade Centre miało 101,92 mln zł skonsolidowanego zysku netto w pierwszym kwartale 2018 r. wobec 136,3 mln zł zysku rok wcześniej.
„Na osiągnięty wynik największy wpływ miał zysk z aktualizacji wyceny oraz wzrost wyniku na działalności operacyjnej" - podała spółka w komunikacie.
Zysk z aktualizacji wartości aktywów wyniósł 52,75 mln zł wobec 103,06 mln zł zysku rok wcześniej i wynikał z aktualizacji wartości projektów Ada Mall, White House i Green Heart.
Skonsolidowane przychody z tytułu wynajmu sięgnęły 150 mln zł wobec 129 mln zł rok wcześniej. Przychody z tytułu sprzedaży domów i gruntów sięgnęły odpowiednio: 15 mln zł wobec 2 mln zł.
Marża brutto z wynajmu wzrosła w pierwszym kwartale o 21 proc. rdr do 115 mln zł.
- Najważniejszym osiągnięciem było zapewnienie rozwoju spółki w przyszłości i wykorzystanie szans na rozwijającym się rynku w Bułgarii poprzez zakup inwestycji Mall of Sofia, której wartość będzie rosła, dzięki szybko zwiększającej się sile nabywczej klientów. Przejęcie inwestycji to kolejny krok, mający zapewnić planowany wzrost NAV w średnim i długim okresie - powiedział prezes Thomas Kurzmann.
- W tym kwartale osiągnęliśmy bardzo dobre warunki refinansowania, co pomogło nam obniżyć średnie oprocentowanie w naszym portfolio do poziomu 2,7 proc. Dzięki umiarkowanemu poziomowi finansowania długiem oraz korzystnej wysokości salda środków pieniężnych, wzmocniliśmy naszą działalność deweloperską i stworzyliśmy warunki do dalszych generujących przychody zakupów - powiedział dyrektor finansowy Erez Boniel.
- Przejęcie Mall of Sofia zapewniło nam 7,55 mln euro przychodu z najmu przy inwestycji w wysokości mniej niż 30 mln euro, co oznacza zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 19 proc. Dzięki temu wzrośnie rentowność działalności GTC poprzez wzrost zysku EBIT, przy wykorzystaniu lokalnej platformy zarządzania. Wzrośnie również FFO, co pozwoli zwiększyć dywidendę i zapewni kapitał na dalszy rozwój - dodał.
Średnie oprocentowanie spadło do 2,7 proc. w skali roku z 2,8 proc. na koniec 2017 r. GTC zwróciło uwagę na "bardzo dobre wyniki zarządzania posiadanymi aktywami" - na wskaźnik wynajęcia na poziomie 93 proc. (94 proc. na koniec 2017 r.) oraz 34 tys. m2 powierzchni biurowej i handlowej wynajętej i z przedłużonymi umowami najmu w pierwszym kwartale 2018 r.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl