A Bresco Investimentos, a empresa de gestão imobiliária fundada por Carlos Betancourt e os três fundadores da Natura, acaba de captar R$ 500 milhões em seu primeiro fundo imobiliário — num momento em que a taxa de juros a 5% tem gerado uma explosão na demanda por FIIs e ativos de renda em geral.
O Bresco Logística FII (BRCO11) começa a negociar amanhã na B3 com um valor de mercado de R$ 1,2 bilhão e dez ativos no portfólio, todos locados para empresas com alta qualidade de crédito, como o Magazine Luiza, Whirpool, Natura e DHL.
Cerca de 40% das receitas vem de propriedades localizadas na cidade de São Paulo, o que dá ao fundo exposição ao crescimento do ecommerce. A joia da coroa é um galpão responsável por toda a operação de delivery do GPA, localizado na esquina da Marginal Tietê com a Anhanguera.
Hoje, o BRCO11 opera com vacância zero e o yield esperado é de 7%. Para efeito de comparação, os FIIs que compõem o iFix (o benchmark do setor) negociam a um yield de cerca de 6%, e a vacância média do mercado de galpões é em torno de 20%.
O prazo médio dos contratos da carteira é de 5,7 anos e 81% são considerados não canceláveis (ou atípicos, no jargão do setor).
Em tempos de Selic mirrada, o retorno atraiu uma demanda robusta, de sete vezes a oferta. Cerca de 60% da captação veio de 7 mil pessoas físicas, enquanto 40% veio de investidores institucionais como fundos de pensão e gestoras de investimentos.
“Construímos um portfólio com ativos de alta qualidade e preços de locação dentro do patamar de mercado atual,” Rafael Fonseca, sócio e CFO da Bresco, disse ao Brazil Journal. “Conforme o mercado se recupere e os preços comecem a subir esperamos capturar um ganho importante para os investidores.”
Do total captado, R$ 300 milhões vão para o caixa do fundo e serão usados principalmente para quitar as dívidas dos CRIs estruturados para a construção e aquisição dos imóveis, e cerca de 10% para a melhoria e expansão do portfólio. Os outros R$ 200 milhões vão para a Bresco, numa oferta secundária.
Os imóveis — galpões logísticos localizados em São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Paraná e Rio de Janeiro— já faziam parte de um fundo fechado da Bresco, que tinha como cotistas apenas os sócios da empresa, além da Jaguar Growth Partners, um fundo imobiliário de Nova York fundado por ex-executivos de Sam Zell.
Os cotistas originais ficaram com 60% das cotas após a oferta — e uma parte preponderante está nas mãos dos fundadores da Natura, Antônio Luiz Seabra, Guilherme Leal e Pedro Passos.
Fundada em 2011, a Bresco nasceu da experiência de mais de 30 anos de Betancourt no mercado imobiliário. O empresário foi um dos sócios-fundadores do Pátria, onde liderou a área de investimentos imobiliários, e foi o responsável por trazer a consultoria Colliers ao Brasil.
Em 2006, Betancourt fundou a Bracor junto com Sam Zell, cujo portfólio foi vendido alguns anos depois por mais de R$ 2,5 bi. Em seguida, criou a Bresco.
A Bresco também gere um fundo de desenvolvimento de R$ 800 milhões cujo principal investimento é um parque corporativo de uso misto, com galpões logísticos, escritórios, hotel e centro comercial, próximo ao aeroporto de Viracopos e que deve ser concluído nos próximos quatro anos. A ideia é alimentar o BRCO11 com alguns imóveis desse fundo conforme eles forem ficando maduros.
A gestora administra ainda R$ 300 milhões em ativos internacionais no Japão e nos Estados Unidos e que estão no processo de desinvestimento.
“O fundo também pode comprar imóveis maduros no mercado, mas nossa capacidade de originar propriedades de qualidade a partir do fundo de desenvolvimento será um diferencial para o crescimento do Bresco Logística,” diz Fonseca.
