VRTA11: Fundo Imobiliário Fator Verità Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Fator Verità (VRTA11) se prepara para a 7ª emissão de cotas. 

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O fundo imobiliário VRTA11 comunicou ao mercado em fevereiro (17) a aprovação da nova emissão de cotas focada em investidores em geral. 

A emissão, ainda sem data de início definida, trará ao mercado até 4.291.259 cotas, que serão comercializadas a R$ 115, incluindo a taxa de distribuição. 

A oferta trará a atrativa preferência de compra (subscrição), que permitirá ao investidor que já é cotista do fundo manter sua participação. 

Fundo do tipo papel, o VRTA11 investe a maior parte de seus recursos em papéis de dívida imobiliária. Assim, gera renda mensal isenta de imposto de renda para seus cotistas. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos fiis listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do VRTA11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é VRTA11;
• Rendimentos do VRTA11;
• Resumo da Carteira do VRTA11;
• Liquidez do VRTA11;
• Principais riscos do VRTA11;
• Se o VRTA11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Fator Verità (VRTA11) vale a pena e deve fazer parte de sua carteira!

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O que é VRTA11 FII?

O código VRTA11 identifica o Fundo Imobiliário Fator Verità, gerido pela Fator Administração de Recursos, braço de investimentos do Banco Fator S.A. 

Iniciado em agosto de 2010, o VRTA11 está há quase 10 anos no mercado. Trata-se de um fundo do tipo papel, que investe a maior parte de seus recursos em ativos financeiros de base imobiliária. 

O foco do fundo são os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), títulos de dívidas garantidos por imóveis físicos. 

No entanto, outros títulos atrelados a imóveis são aceitos, como LCI (Letra de Crédito Imobiliário), LH (Letra Hipotecária) e mesmo cotas de outros fundos imobiliários.

A primeira emissão do VRTA11 trouxe ao mercado 300 mil cotas comercializadas a R$ 100 cada. 

Ao final de fevereiro de 2020, o patrimônio líquido do fundo superava os R$ 515,3 milhões.   

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VRTA11 Rendimentos

Em março de 2020, o fundo distribuiu R$ 0,74 por cota em dividendos. Isso significa 0,70% sobre o valor de cota no fechamento do mês. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do VRTA11 somaram R$ 9,72, o correspondente a 9,22% da cota em março/20. 

Na tabela abaixo, veja os rendimentos mensais distribuídos pelo VRTA11 desde janeiro de 2019. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

A imagem abaixo mostra a evolução da cota de mercado e o dividend yield do fundo entre março/19 e fevereiro/20. 

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Resumo da Carteira do VRTA11 

A carteira do VRTA11 é maiormente composta por CRIs, títulos de renda fixa que captam recursos para financiar operações no mercado imobiliário. 

Os CRIs não são investimentos diretos em imóveis, mas papéis de dívida garantidos por eles. 

Esses títulos funcionam como um empréstimo e periodicamente ou em seu vencimento pagam juros aos investidores. 

O fundo admite investimentos em outros títulos de dívidas similares, porém atualmente não conta com nenhum deles em carteira. 

Em fevereiro de 2020, o portfólio do VRTA11 apresentava a seguinte composição: 

• CRI: 13%
• Instrumentos de Caixa: 13%

Alocação por Indexador

A alocação por indexador do VRTA11 se divide entre índices conectados à variação da inflação, como o IPCA e o IGP-M,  e ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário).

O IPCA, medido mensalmente pelo IBGE, é o índice que considera os preços - e suas variações - praticados ao consumidor final. 

O IGP, por outro lado, é medido todos os meses pela FGV de maneira independente, e reflete as variações de preços desde matérias-primas até bens e serviços ao consumidor final. 

A diferença entre as variáveis desse indicador que são utilizadas no VRTA11 é o período de consulta aos preços para sua formação. 

Enquanto o IGP-M é aferido com base nos valores apurados entre os dias 21 e 20 do mês seguinte, o IGP-DI considera os preços entre o primeiro e o último dia do mês. 

Já o CDI é a taxa praticada em empréstimos entre instituições bancárias, comumente utilizado para cálculo de rentabilidade de grande parte dos investimentos de renda fixa, CRIs incluídos. 

Em fevereiro de 2020, a posição da carteira quanto ao indexador era a seguinte:

• IPCA + 6,8%: 47%
• IGP-M + 7,5%: 29%
• IGP-DI + 7,1%: 1%
• CDI + 2,5%: 19%
• % do CDI: 4%

Diversificação 

O portfólio do VRTA11 conta com 52 diferentes CRIs, sendo a maior exposição de 9,3% do patrimônio líquido do fundo.

As 5 principais exposições respondem por 33,8% do patrimônio líquido. 

Na tabela abaixo, conheça os dados sobre os 10 CRIs mais representativos na carteira do fundo. Juntos, eles somam 53,91% do PL do fundo. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Negociação e Liquidez VRTA11

No mês de fevereiro foram negociadas 19.172 cotas co VRTA11, totalizando um volume de R$ 34,95 milhões. 

A média diária aproximada no período foi de R$ 1,94 milhões. 

Nos últimos 12 meses, foram registradas 226.870 negociações do fundo, atingindo um volume de R$ 479,26 milhões. 

A média mensal no período foi de 39,93 milhões aproximadamente. 

Na tabela abaixo, veja a evolução das negociações do VRTA11 desde março de 2019. Ela mostra ainda a variação do preço de cota no período. 

Riscos do VRTA11

Os principais riscos do VRTA11 são: riscos de liquidez, concentração e de crédito. 

Risco de Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de uma cota em dinheiro. 

Como os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, não existe possibilidade de resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário, que nem sempre apresenta grande liquidez geral no Brasil.  

Assim, não existem garantias sobre o preço de venda, nem sobre o tempo para ela. 

Porém, cabe comentar que uma das vantagens competitivas do VRTA11 é a possibilidade de fracionamento da cota para sua comercialização, o que impacta positivamente a liquidez do fundo. 

Risco de Concentração

O risco de concentração se refere à diversificação adotada pela gestão do fundo. 

Para avaliá-lo se analisa a distribuição de capital entre ativos, buscando concentrações excessivas entre os mesmos devedores. 

Quanto mais diversificada e pulverizada a carteira, maior é a segurança do investidor. 

No VRTA11, são 52 CRIs distintos, sendo que a maior exposição representa 9,34% do patrimônio do fundo. 

Abaixo dela, todas as exposições são inferiores a 7%, sendo que a maioria delas é inferior a 3%. 

Ao considerar a porcentagem do PL comprometida com as 10 principais exposições, chegamos a pouco mais de 53%, o que é aceitável para essa classe de fundos. 

Risco de Crédito

O risco de crédito é a possibilidade de que a entidade emissora ou o devedor de um título não cumpram suas obrigações de pagamento, comprometendo o retorno do fundo. 

Tal risco afeta os CRIs, ativos alvo do VRTA11. Esses títulos são lastreados a imóveis, que são tomados em pagamentos se existe inadimplência. 

No entanto, se enfrenta a possibilidade de demora na conversão do imóvel em dinheiro, afetando os rendimentos do fundo. 

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Dados do VRTA11

Veja agora os dados do fundo imobiliário VRTA11:

• Razão Social: Fator Verità Fundo de Investimento Imobiliário
• CNPJ: 11.664.201/0001-00
• Gestor: Fator Administração de Recursos Ltda. (FAR)
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Gestão Ativa - Títulos e Valores Mobiliários
• Patrimônio Líquido (02/2020): R$ 515.328.987,40
• Taxa de Administração: 1,00% a.a. (ao ano)
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 05 de agosto de 2010
• Quantidade de Emissões: 6
• Número de Cotistas (02/2020): 46.651
• Número de Cotas do VRTA11: 4.850.490
• Regulamento do VRTA11
• Relatório Gerencial  VRTA11
• VRTA11 Site Oficial (RI)

VRTA11 Subscrição

A subscrição é um privilégio do investidor de fundos imobiliários, que assegura seu direito de manter seu percentual de participação no fundo quando existe uma nova emissão de cotas. 

O fundo emite novas cotas geralmente a um preço mais baixo, e o cotista tem a preferência pela compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

A última emissão de cotas (6ª) do VRTA11 com oferta de subscrição ocorreu em agosto de 2019. Na ocasião, o fator de proporção da subscrição era de 0,9697189623. 

Esse fator deve ser aplicado sobre o número de cotas que você possuir na data de divulgação do anúncio de início.

Na prática para cada 100 cotas que possuía, o investidor teve direito a comprar 96 novas cotas ao preço de R$ 115,00 (preço de emissão).

Em fevereiro (17), o fundo comunicou ao mercado a aprovação de uma nova emissão (7ª), ainda sem data de início definida. 

O fator de proporção apresentado para essa subscrição é de 0,8847062874, e o preço de cota será de R$115, já inclusa a taxa de distribuição. 

Veja as Datas e Prospectos das Emissões de Subscrição do VRTA11:

• Prospecto - 07/08/2019 - 6º Emissão;
• Prospecto - 16/05/2017 - 5º Emissão.

Dúvidas sobre VRTA11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o VRTA11.

Como comprar VRTA11?

A compra de cotas do VRTA11 e outros fundos imobiliários é feita através das corretoras de valores. Assim, é preciso que abra sua conta e transfira o montante que deseja investir para ela.

Logo, acesse o Home Broker, busque o fundo por seu código (VRTA11) e selecione o número de cotas a comprar. 

Então é só inserir o valor a pagar, enviar a ordem de compra e aguardar a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do VRTA11?

O informe de rendimentos do VRTA11 é encontrado através do site da B3, em fundos listados, na aba relatórios financeiros. 

Onde achar o relatório gerencial do VRTA11?

Disponibilizei o relatório gerencial do VRTA11 neste artigo, na seção Dados do VRTA11. Além disso, você o encontra no site gestora do fundo. 

Como declarar o fundo imobiliário VRTA11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VRTA11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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VRTA11 Vale a Pena?

O VRTA11 é um fundo com 10 anos de mercado. 

Ao longo deste tempo, vem entregando resultados consistentes e mantendo um fluxo de dividendos interessante. 

Além disso, conta com um portfólio diversificado de maneira inteligente, onde a maior exposição responde por pouco mais de 9% do patrimônio líquido do fundo.  

Assim sendo, o VRTA11 é um fundo que vale a pena ter no portfólio. Porém, não descuide o equilíbrio na alocação de ativos e não vá muito além do valor patrimonial da cota na compra. 

Você quer saber mais sobre algum fundo imobiliário? 

Me conte nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!