VSHO11: Votorantim Shopping Vale a Pena?

Fundo Imobiliário Votorantim Shopping (VSHO11) fecha abril em R$ 84,20. 

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Os fundos imobiliários dedicados ao segmento de shopping centers foram os mais afetados pela forte queda de março, iniciada pela pandemia do coronavírus. 

O VSHO11 viu suas cotas despencarem no ponto crítico da crise. Os R$ 113,49 cobrados por cada ação do fundo se tornaram apenas R$ 75 ao redor do dia 23 de março. 

Em abril, o fundo mostrou lenta recuperação. A cota fechou o mês em R$ 84,20. Entre o início de março e o fechamento de abril, a queda foi de 25,80%. 

Seguindo a tendência do mercado, a gestão do VSHO11 adotou postura austera e suspendeu a distribuição de rendimentos sem data prevista para retorno. 

Se você busca maneiras mais eficientes de ampliar seu capital e receber uma renda mensal isenta de IR, deve investir nos melhores fundos imobiliários, principalmente os FIIs que compõem o IFIX (índice dos FIIs listados em bolsa).

Por isso, conhecer as características do VSHO11 é fundamental!

Neste artigo, você entenderá: 

• O que é VSHO11;
• Rendimentos do VSHO11;
• Resumo da Carteira do VSHO11;
• Liquidez do VSHO11;
• Principais riscos do VSHO11;
• Se o VSHO11 vale a pena. 

Leia até o final e descubra se o Fundo Imobiliário Votorantim Shopping  (VSHO11) Vale a Pena e deve fazer parte de sua carteira de investimentos!

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O que é VSHO11 FII?

O código VSHO11 identifica o Fundo Imobiliário Votorantim Shopping , gerido e administrado pela Votorantim Asset Management. 

Trata-se de um fundo do tipo tijolo, onde a maior parte dos recursos é destinada a investimento em imóveis físicos. 

Os lucros são gerados com sua exploração comercial, e o fundo distribui dividendos mensais isentos de imposto de renda para seus cotistas. 

No VSHO11 o foco são os shopping centers, malls, outlets e outros imóveis do mesmo segmento.  Na atualidade, ele conta com 3 desses empreendimentos em carteira. 

Iniciado em agosto de 2018, o fundo só iniciou as operações na bolsa em 24 de junho de 2019, trazendo ao mercado mercado 2,09 milhões de cotas comercializadas a R$ 100 cada uma.  

Ao final de abril de 2020, o VSHO11 apresentava um patrimônio superior aos R$ 227,67 milhões. 

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VSHO11 Rendimentos

A distribuição de dividendos do VSHO11 está suspensa desde março de 2020.  

A crise precipitada pelo coronavírus levou à suspensão das atividades em shopping centers de todo o mundo e afetou diretamente os fundos de shoppings, que dependem do alto fluxo de pessoas. 

Seguindo a tendência, o VSHO11 optou por uma posição conservadora e suspendeu as distribuições até a regularização das atividades. 

Trata-se de uma decisão que condiz com o momento. O prejuízo dos shopping centers ainda é incalculável, e não se pode predizer o impacto da crise a longo prazo. 

No estado de São Paulo, onde se encontram dois dos shoppings do fundo, a situação parece ser ainda mais complexa que em outras localidades. 

Mesmo agora em maio (20), São Paulo se posiciona como ponto crítico em contágios no país e o governador estuda medidas ainda mais drásticas. 

Neste momento, é conveniente estudar os rendimentos anteriores do fundo. No mês de fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,70 em dividendos. 

O valor significa 0,62% sobre o valor da cota no fechamento do mês, que foi de R$ 112,99. 

Nos 12 meses anteriores, os rendimentos mensais do VSHO11 somaram R$ 7,51, o que corresponde a 6,64% sobre o valor de cota registrado ao final de fevereiro/20. 

A tabela abaixo mostra os rendimentos distribuídos pelo VSHO11  desde 2019. Valores em Reais.

Fonte: Relatório Gerencial. 

A imagem abaixo mostra o Dividend Yield registrado pelo fundo tanto em relação ao valor de cota patrimonial quanto para o preço de mercado. 

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VSHO11 Rentabilidade

A rentabilidade efetiva mensal do VSHO11 em fevereiro/20 foi de 1,61%, enquanto a rentabilidade de mercado foi de -7,43%. 

Quanto ao acumulado no mês, o fundo registrou -4,73% contra os -3,69% do IFIX. 

A tabela abaixo mostra a rentabilidade acumulada do fundo em diferentes períodos, sendo comparada ao IFIX e outros indexadores. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

Resumo da Carteira do VSHO11 

O fundo imobiliário VSHO11 possui 2 shopping centers localizados na microrregião de Campinas, SP, e um terceiro, situado em Niterói, RJ. 

Em total, são 46.016 m2 em área bruta locável e 85.291 m2 de área construída.  

O maior shopping, localizado na cidade de Hortolândia, tem 19.903 m2 de área bruta locável (ABL) e 120 lojas. 

Todos os empreendimentos oferecem mix de lojas diversificado, praça de alimentação com opções entre os maiores players do mercado e opções de diversão, como salas de cinema 3D. 

A tabela abaixo mostra os detalhes sobre os ativos do VSHO11. Repare que dois dos empreendimentos passaram por retrofit há menos de 5 anos. 

Fonte: Relatório Gerencial. 

O Bay Market se mostrou mais rentável no mês de fevereiro. Suas despesas foram as menores entre os ativos do fundo, e suas receitas foram ligeiramente maiores que as do Shopping Hortolândia. 

A imagem abaixo mostra as receitas e despesas dos três shopping centers do VSHO11.

Negociação e Liquidez VSHO11

Foram registradas 863 negociações de cotas do VSHO11 durante o mês de abril de 2020, somando um volume total de R$ 1,03 milhão. 

A média no período foi de aproximadamente R$ 46,8 mil ao dia. 

Nos 12 meses anteriores, o volume total foi de R$ 53,64 milhões, com 13.839 negociações de cotas do fundo registradas. A média mensal foi de aproximadamente R$ 4,47 milhões no período. 

Riscos do VSHO11

Os principais riscos do VSHO11  são: Liquidez, Vacância, Prazo do Contrato, Risco do Inquilino, e os Riscos próprios do segmento. 

Liquidez

O risco de liquidez se refere ao tempo necessário para a conversão de um papel em dinheiro. 

Os fundos imobiliários são constituídos como condomínio fechado, o que impossibilita o resgate antecipado de cotas.

A venda delas fica à mercê do mercado secundário que, no Brasil, nem sempre apresenta grande liquidez geral. 

O VSHO11 não apresenta alta liquidez na atualidade (aproximadamente R$ 47 mil ao dia em abril/20). 

Porém, cabe ressaltar que mesmo com liquidez consistente, não existem garantias sobre o preço de venda ou sobre o tempo que ela levará. 

Isso vale não apenas para o VSHO11, mas para qualquer outro fundo imobiliário. 

Vacância

O risco de vacância é a possibilidade de que imóveis do portfólio do fundo permaneçam desocupados, deixando assim de gerar a renda esperada em aluguéis. 

Apesar da receita inexistente, os gastos naturais do investimento continuam. Assim, o fundo é obrigado a arcar com custos como IPTU, taxas de condomínio e outras. 

A vacância física (espaços vagos) total do fundo em fevereiro/20 era de 5,03%. 

O Shopping Valinhos é o ativo que apresenta maior índice de vacância no VSHO11. Seus espaços desocupados vem flutuando entre os 9,3% e os 11% há ao menos 12 meses. 

Quanto aos dois empreendimentos restantes, a taxa de vacância varia entre 2,5% e os 4,2% no Bay Market e 1,4% e 2,5% no Shopping Hortolândia, como mostra o gráfico abaixo. 

Vacância VSHO11. Fonte: Relatório Gerencial. 

Prazo do Contrato

O risco do prazo de contrato se relaciona com a vacância, uma vez que existe a possibilidade de que o imóvel seja desocupado em seu término. 

Embora prazos longos representem maior segurança, o risco de ruptura antes do prazo existe.  

Em fundos de shoppings esse risco é diversificado: são várias lojas e inquilinos, com datas de vencimento igualmente variadas. 

Risco do Inquilino

O risco do inquilino é a inadimplência: sempre cabe a possibilidade de que os locatários não cumpram com suas obrigações. 

Isso ocasiona custos com medidas judiciais para o fundo, além de diminuir sua receita. Com isso, seus retornos são atingidos. 

A inadimplência do VSHO11 era de 9,31% em fevereiro de 2020, considerando o portfólio completo. 

O Bay Market é o shopping que apresenta a maior taxa de inadimplência entre os ativos do fundo. 

Riscos Próprios do Segmento

O segmento de shoppings traz certos riscos próprios: 

• Queda do Consumo;
• Condições econômicas desfavoráveis na região onde se encontra o empreendimento;
• Eventos Intempestivos que afetem o consumo. 

O momento atual deixa claro o risco: Com a suspensão das atividades de shopping centers devido ao coronavírus, os fundos que investem nesse tipo de propriedade foram colocados em xeque.

A receita do VSHO11 são afetadas por quaisquer eventos que impactem a capacidade do mercado.  

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Dados do VSHO11

Veja agora as principais informações sobre o VSHO11: 

• Razão Social: Fundo de Investimento Imobiliário Votorantim Shopping
• CNPJ: 23.740.595/0001-17
• Gestor: Votorantim Asset Management
• Público Alvo: Investidores em Geral
• Segmento: Renda Ativa - Shoppings
• Patrimônio Total  (04/2020): R$ 227.676.072,65
• Taxa de Administração: 0,75% a.a. (ao ano)
• Taxa de Performance: Não há
• Início do Fundo: 30/08/2018
• Quantidade de Emissões:1
• Número de Cotistas (04/2020):
• Número de Cotas do VSHO11: 2.098.800
• Regulamento do VSHO11
• Relatório Gerencial  VSHO11
• VSHO11 Site Oficial (RI)

VSHO11 Subscrição

A subscrição um direito do investidor de um fundo imobiliário. Ele assegura que o cotista possa manter seu percentual de participação no fundo ante uma nova emissão.

Na prática, o fundo emite novas cotas (geralmente a preço mais baixo) e o cotista tem a preferência na compra, sempre proporcional ao número atual de cotas que possuir do fundo.

Caso não queira usar o direito de subscrição, alguns fundos permitem que você venda esse direito através do home broker da sua corretora de valores.

O fundo VSHO11 ainda não teve nenhuma emissão de cotas com oferta de subscrição. De fato, somente uma emissão de cotas do fundo foi realizada até o presente. 

Dúvidas sobre VSHO11

Veja as dúvidas mais comuns sobre o VSHO11.

Como comprar VSHO11?

A compra de cotas do VSHO11 é feita através das corretoras de valores. Abrir sua conta em uma delas e transferir o montante que deseja investir para ela são os primeiros passos. 

Então, basta acessar o Home Broker, buscar o fundo pelo código (VSHO11) e selecionar o número de cotas e valor a pagar. 

Envie a ordem de compra e aguarde a confirmação. 

Onde achar o informe de rendimentos do VSHO11?

O informe de rendimentos do VSHO11 é disponibilizado pela gestora em seu site oficial. 

Onde achar o relatório gerencial do VSHO11?

O relatório do VSHO11 está disponível no site oficial do fundo. Além disso, você o encontra neste artigo, na seção Dados do VSHO11. 

Como declarar o fundo imobiliário VSHO11 no IR?

Para descobrir como declarar o fundo imobiliário VSHO11 no imposto de renda, consulte o artigo como declarar o imposto de renda sobre investimentos.

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VSHO11 Vale a Pena?

O VSHO11 é um fundo novo no mercado, que está operando há aproximadamente um ano. 

Ele tem três ativos em sua carteira: dois shoppings na região de Campinas, SP e um no Rio de Janeiro, na cidade de Niterói. 

São ativos consolidados em suas regiões, com uma taxa de vacância geral bastante razoável e que vem distribuindo rendimentos honestos. 

No entanto, a resiliência do fundo está sendo posta à prova agora, ante a incerteza do mercado e a suspensão das atividades dos shopping centers por período prolongado. 

Assim, não recomendo o VSHO11 neste momento. Fundos de shoppings representam um maior risco agora, não há como mensurar o que virá no pós-coronavírus neste momento. 

Se decidir arriscar, mantenha o foco no equilíbrio do portfólio e análise outros fundos imobiliários do mesmo segmento. Tem fundos com ativos mais interessantes e até com  rendimentos melhores no mercado.  

Agora me conta uma coisa: Qual é o FII que você quer conhecer melhor? 

Responda nos comentários. A próxima análise pode ser a sua!