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SÃO PAULO – A Log Commercial Properties (LOGG3), empresa de condomínios logísticos, reportou um lucro líquido de R$ 21,9 milhões no segundo trimestre de 2020, o que representa um crescimento de 33,4% sobre o mesmo período do ano passado. A companhia ainda teve seu melhor semestre em novas locações de galpões logísticos (231,2 mil m²) e sua menor taxa de vacância da história (4,5%), tudo em meio à pandemia de coronavírus.
Em entrevista ao InfoMoney, o presidente da Log, Sérgio Fischer, afirma que o isolamento social promovido para evitar um contágio ainda maior pela Covid-19 acelerou a tendência que já existia de aumento da importância do comércio eletrônico no varejo brasileiro. Como consequência, mais empresas foram obrigadas a comprar ou alugar galpões para distribuir suas mercadorias vendidas online.
“Em torno de 13% dos brasileiros compraram online pela primeira vez na pandemia. As pessoas hoje estão comprando até produtos de limpeza pela internet, algo que não ocorria antes”, explica.
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Para Fischer, esta mudança de comportamento do consumidor é definitiva, embora algumas tendências de curto prazo possam se reverter passada a pandemia. “O mix de produtos comprados online pode voltar aos níveis pré-coronavírus, porém a participação do e-commerce no varejo deve continuar a aumentar.”
O executivo lembra que nos EUA o comércio eletrônico responde por 12% do total das vendas do varejo, enquanto no Brasil esta fatia está perto de 5%, de modo que haveria ainda muito espaço para crescer.
Para além do avanço do e-commerce, os números do segundo trimestre também refletem um movimento de flight to quality, que é a transição de inquilinos de galpões obsoletos para imóveis de qualidade, Classe A.
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A ideia a partir de agora, segundo Fischer, é investir organicamente na diversificação geográfica dos galpões para que a empresa fique bem posicionada de forma a capturar essas duas tendências. “Salvador [BA] tem 5 milhões de habitantes e muito pouco galpão classe A. Ou seja, há ainda uma demanda expressiva para os grandes centros do País”, avalia.
O plano de expansão batizado de “Todos por 1” remete à meta de adicionar 1 milhão de m² de Área Bruta Locável (ABL) entre 2020 e 2024. “Fizemos a entrega no segundo trimestre de 2020 da totalidade da área prevista conforme cronograma, quase 20 mil m², e iniciamos duas novas obras”, aponta a mensagem da administração no release de resultados.
Um ponto positivo é que esses investimentos para deixar a empresa mais próxima dos consumidores estão longe de trazer alguma preocupação a respeito da saúde financeira da companhia.
Com uma alavancagem em pouco mais de uma vez no múltiplo dívida líquida dividido pelo lucro antes de juros, impostos, depreciações e amortizações (Ebitda, na sigla em inglês), a empresa pretende buscar mais financiamento para esses projetos sem medo de ficar refém do capital de terceiros.
“A diferença entre nossa rentabilidade e o custo da nossa dívida está em um momento de recorde. Nossa dívida é CDI mais 1% e entregamos um produto que rende 12% mais a inflação”, comemora.
Vale lembrar que no ano passado, a Log já captou R$ 600 milhões via emissão de mais ações (follow-on) no mercado.
Expansão precificada
A receita líquida da Log cresceu 13% a R$ 35 milhões no trimestre na comparação anual, dentro das projeções da equipe de análise do Bradesco BBI. De acordo com os analistas do banco, Victor Tapia e Pedro Hajnal, o dado reflete o aumento da atividade de leasing.
O Bradesco BBI destaca também que, apesar do aumento de 8% nas despesas gerais e administrativas e de 18% nas despesas com vendas, o Ebitda ajustado da Log cresceu 14% na base anual para R$ 28 milhões impulsionado pelo crescimento nas receitas. Ao mesmo tempo, as despesas financeiras caíram 39% em relação ao segundo trimestre de 2019.
Não obstante, os analistas mantiveram recomendação neutra para a companhia por acreditarem que, embora o e-commerce deva ganhar mais peso no varejo brasileiro, esse potencial de expansão já está parcialmente precificado pelo mercado.
“Adicionalmente, embora o curto prazo seja desafiador para os shopping centers no Brasil, vemos melhores oportunidades no futuro para os centros de compras e não esperamos que a Covid-19 traga mudanças estruturais de longo prazo para esse tipo de negócio, algo que não está refletido nos preços das ações do setor atualmente”, comentam Tapia e Hajnal.
Todavia, a visão do Bradesco é minoritária. Das cinco casas de análise consultadas pela Reuters, três recomendam compra e duas recomendam forte compra nos papéis LOGG3. O preço-alvo médio está em R$ 35,48, cotação 2,15% menor que o patamar atual das ações. Na sessão desta quinta-feira, os papéis LOGG3 avançam cerca de 5%, na casa dos R$ 36,00.
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