Depois de décadas comprando, retrofitando e alugando edifícios comerciais, a São Carlos está entrando no mercado de imóveis residenciais para renda — um movimento que diversifica a operação da companhia para um dos mercados mais pulverizados do Brasil e com grande potencial de expansão.
Em sua primeira operação no segmento, a São Carlos está pagando R$ 109,5 milhões por um edifício residencial na Vila Olímpia, e criando a SC Living, uma nova vertical que vai explorar oportunidades nesse mercado.
A aquisição foi feita em parceria com a JFL Living, a gestora fundada por Jorge Felipe Lemann e Carolina Burg e que já atua no mercado residencial para renda há seis anos.
A São Carlos ficará com 60% do empreendimento, e a JFL, com o restante.
O empreendimento, que será rebatizado de “GO 850”, pertencia à Fraiha Incorporadora, que desenvolveu o produto para locações de short stay.
A São Carlos vai mudar o posicionamento do prédio para aluguéis de longa duração dentro do modelo de multifamily americano — em que o proprietário do empreendimento faz tanto a gestão das locações quanto do condomínio.
“A gestão dos condomínios ainda é pouco profissionalizada no Brasil, já que a propriedade é fragmentada em centenas de donos, o que gera ineficiência… todo mundo quer dar opinião,” Felipe Góes, o CEO da São Carlos, disse ao Brazil Journal.
“A oportunidade que vemos do ponto de vista de rentabilidade é melhorar essa gestão do condomínio e aumentar a rentabilidade da locação.”
Em outras palavras: com uma gestão mais eficiente, a São Carlos espera ter um custo condominial competitivo, o que permitiria cobrar um aluguel maior, sem afetar o custo all-in do locatário.
Nas contas do BTG, o cap rate da transação ficou em torno de 8% — considerando um valor médio de locação de R$ 6.000 por unidade — em linha com o cap rate de prédios corporativos da São Carlos.
Felipe disse que a São Carlos vai usar esse primeiro empreendimento para “aprender com o processo e, a partir dessa experiência, desenvolver novos negócios no segmento.”
Enquanto em cidades como Nova York, Los Angeles e Miami mais de 60% dos imóveis residenciais são alugados, em São Paulo essa fatia é de apenas 26%.
“É um gap gigantesco que deve reduzir nos próximos anos,” disse o CEO. “As novas gerações estão querendo comprar menos, e optando pela locação. É uma tendência no mundo inteiro.”
Para financiar a aquisição, a São Carlos levantou R$ 100 milhões com a emissão de uma dívida com prazo de 15 anos e custo da remuneração da poupança mais 3,2% ao ano.
Apesar do movimento de diversificação, Felipe diz que a São Carlos continua com “muito apetite” por lajes corporativas e está envolvida em diversas negociações.
