A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve julgar, nesta terça-feira (dia 21), se é lícito prever em assembleia condominial a proibição de locação de uma moradia por um prazo inferior a 90 dias — formato praticado via plataformas digitais como, no caso, o Airbnb.
Até então, o assunto só foi analisado uma única vez pela Corte. Em abril deste ano, a 4ª Turma decidiu por maioria que locação por temporada nesses mesmos moldes não é considerada residencial e, desse modo, pode ser vedada por convenção de condomínio. Agora, a análise do assunto pela 3ª Turma vai ajudar a firmar uma jurisprudência sobre o tema.
O caso surgiu em Londrina (PR), porque um condomínio incluiu em sua convenção a proibição de aluguel por temporada de suas respectivas unidades por períodos inferiores a 90 dias. Um dos condôminos, não concordando com a decisão, ajuizou a ação.
Para o condomínio, o aluguel de unidades por plataformas digitais trata "claramente de hospedagem remunerada, em caráter de hotelaria", o que desconfigura a destinação residencial do imóvel e torna ilegítima a pretensão do condômino de ganhar dinheiro.
O Juízo de primeira instância deu razão ao dono do imóvel, que costuma alugar a moradia por temporada. No entanto, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR)entendeu que o direito dele não prevalece diante da vontade do conjunto dos condôminos.
Airbnb não está em julgamento
Assim como no caso da 4ª Turma, não é o Airbnb que está em julgamento. Ainda assim, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, permitiu o ingresso da empresa como assistente simples do autor da ação. Ele entendeu que há interesse jurídico da plataforma, pois o condômino também usava o Airbnb, o que estabeleceu relação entre eles.
Os dois casos são similares porque, além do suposto desvirtuamento da unidade alugada via plataformas digitais, a discussão passa também por temas como o sossego dos demais condôminos e a segurança deles, já que o aluguel por temporada pressupõe a alta rotatividade de usuários no condomínio.
Para o TJ-PR, ao adquirir os imóveis no condomínio, os proprietários esperavam ter tranquilidade e, caso soubessem da possibilidade de outro condômino vir a explorar comercialmente o imóvel dele, talvez não o tivessem feito.
A conclusão da Corte estadual foi que a locação pela plataforma Airbnb (e outras assemelhadas) configura hospedagem e, por isso, viola o artigo 1.228, parágrafo 1º do Código Civil, segundo o qual o direito de propriedade deve ser exercício de acordo com suas finalidades econômicas e sociais.
Também identificou violação ao artigo 1.336 do mesmo código, que impõe como dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".