Hernhag: Dolda substansvärden i fastighetsbolagen

Först och främst finns det många olika substansvärden. Egna kapitalet är det vanliga bokförda värdet som fastighetsbolaget har. Substansvärdet är inte bokfört utan är något som man utifrån branschstandard tar fram som tilläggsinformation för att det ger en rättvisare bild. Skillnaden mellan måtten är hur man ska värdera uppskjutna skatteskulder och räntederivat.

Vad värre är så blir det fler och fler olika substansvärden. Castellums niomånadersrapport har tre olika. Det traditionella substansvärdet kallades på branschspråk för EPRA NAV där EPRA är branschorganisationen och NAV står för Net Asset Value. Nu kan vi hitta substansvärdena EPRA NTA, EPRA NRV och EPRA NDV.

Vad bättre är förändrar det inte så mycket i praktiken om vi höjer blicken från detaljer och ser på värderingen av aktierna i stort. Fastighetsbolagens redovisning av substanserna är summan av alla enskilda fastigheters värde. Det verkliga marknadsvärdet är klart högre då stora portföljer är något som marknaden betalar mer för.

Som när Heimstaden köpte Akelius alla hyreshus i Sverige, Danmark och Tyskland, vilket enligt Fastighetsvärlden var 22 procent mer än vad fastigheternas värde. Av samma anledning handlas Sagax enligt Börsdata till över fyra gånger sitt egna kapital.

Ska man köpa många fastigheter på samma gång är priset högre på marknaden.

Detta särskilt om det är nischade portföljer i heta framtidssektorer. Det finns med andra ord dolda tillgångar och substanser i fastighetsbolagens portföljer. Det är en anledning till att jag tycker att vi inte ska vara rädda för de till synes höga värderingarna i fastighetssektorn, även om vi förstås får följa utvecklingen för marknadsräntor och kurstrender, etc.

Not: Det här och många andra trender och branscher och deras förutsättningar kan du läsa mer om i Marcus Hernhags nya bok Trenderna som gör dig rik på aktier. Via Privata Affärer kan du få fri frakt och priset 245 kr. Klicka här för att beställa.