Por qué fondos como Nuveen, PSP o HSBC compran tierras de cultivo en España

Los grandes fondos inmobiliarios cada vez están más interesados en las tierras de cultivo en España y Portugal. En los últimos años, se ha multiplicado por 10 el número de inversores que compran terrenos agrícolas, según datos proporcionados por la consultora CBRE, y por 15 los que entran en empresas agroalimentarias. En el primer trimestre del año, son 200 los fondos que han adquirido tierras y 800 los que han protagonizado algún tipo de operación corporativa, según esta firma inmobiliaria.

En el mercado han entrado el fondo Nuveen (a través de Westchester, cuyo holding es el fondo de pensiones estadounidense TIAA), el fondo de pensiones canadiense PSP, Climate Asset Management (iniciativa del banco HSBC), o el familiy office español Persán, según explican fuentes del sector inmobiliario.

Firmas como Nuveen o PSP son de los grandes propietarios en el mundo de tierras de cultivo, fundamentalmente en América. Por ejemplo, Nuveen Natural Capital cuenta con una cartera de 1,2 millones de hectáreas por valor de 9.400 millones de dólares en 10 países, según explican en su web.

Entre las últimas operaciones en el agribusiness, destaca que Citri&Co, líder europeo en el sector de los cítricos controlado por el fondo Miura, ha cedido la propiedad de sus tierras de cultivo al fondo canadiense PSP por alrededor de 150 millones. También, el porfolio de Elaia, empresa propiedad del fondo Atitlán, compuesto por alrededor de 7.000 hectáreas, ha sido comprado por el mismo fondo canadiense en una operación que ha podido superar los 250 millones.

Estos fondos están haciendo operaciones en la Península Ibérica, principalmente en Portugal, Extremadura y Andalucía. Buscan propiedades grandes (de más de 200 hectáreas) en regadío aptas para cultivos leñosos de alto valor, como frutos secos, olivar o frutas tropicales.

El gran capital privado ha encontrado motivos para apostar por este tipo de inversiones alternativas al inmobiliario tradicional. Thomas Teixeira da Mota, director de agribusiness en el sur de Europa de CBRE, indica que estos inversores buscan economía de escala, sumarse a las tendencias de producción de alimentos de manera local (menores importaciones) y al potencial de mejora de los procesos agrícolas. “España y Portugal tienen muy buenas tierras de cultivo que no están aprovechadas”, afirma Teixeira.

La forma más sencilla de entrar en este mercado es la compra del activo y alquilarlo a un operador, normalmente en contratos con vigencia a más de 20 años. La rentabilidad de esta fórmula (yield en la jerga del sector) es de entre el 5% y el 6%, según CBRE. Otras fórmulas variables con más riesgo, entrando en la gestión, puede llevar la yield al 7% u 8%.

“El interés de invertir en este sector reside en la simplicidad de esta clase de activos, ya que cubren una necesidad básica de nuestra vida diaria y resulta fácil de entender, pero ahora se ha demostrado que existen fundamentos sólidos que justifican el interés de los inversores en este sector”, añade el experto de CBRE. “La mayor ventaja de la agricultura de la Península Ibérica es su calendario de producción. Además, cabe recordar que España es el cuarto exportador más importante de productos agrícolas de la UE y el séptimo del mundo”, agrega.

En España hay actualmente 3,8 millones de hectáreas de regadío, de las que 1,1 millones están ubicadas en Andalucía, seguida por Castilla-La Mancha (567.900) y Castilla y León (465.600).

Respecto al valor de las operaciones, varía mucho según el tipo de cultivo y la región. Las propiedades de nueva explotación con infraestructuras de regadío en Andalucía pueden alcanzar entre 30.000-40.000 euros por hectárea (para cultivos permanentes), según CBRE. Sin embargo, una explotación de aguacate en plena producción puede llegar a superar los 120.000 euros por hectárea.

¿Socimis agrícolas?

Recientemente, la firma Armanext presentó una propuesta respecto a que las socimis pudiesen invertir en activos agrícolas (actualmente solo se permite en los de naturaleza urbana) como ya ocurre con los SIGIS en Portugal o las REIT en EE UU. La idea de Armanext es llevar la inversión a la España vaciada en un momento en el que la mano de obra agrícola está muy envejecida.

En EE UU, hay casos de este tipo de inmobiliarias agrícolas cotizadas como Weyerhaeuser, que es propietaria de cinco millones de hectáreas forestales y capitaliza por más de 27.000 millones, además de PotlatchDeltic, Farmland o Gladstone Land.